2021年7月24日 (土)

建美家さんでご紹介いただきました。

不動産投資家の間では知らない人はいない「建美家」さんで弊社を取り上げていただきました。

新旧2件のガレージハウス賃貸をご紹介いただいています。

どちらも立地的には悪条件ながら、永年にわたり高い賃料をキープしている物件です。

是非ご高覧ください。

ご依頼ご相談もお待ちしております。

Kaデザイン山本健太郎

 

| | コメント (0)

2021年7月 5日 (月)

ノスタルジックヒーローVol.206

Img_2132

Img_2134

文芸社から出ているクラシックカー専門誌ノスタルジックヒーローVol.206にて弊社が紹介されています。

テーマは「旧車の棲むデザイナーズガレージ」

ガレージを建てるときのポイントなどお話しさせていただいています。

「ガレージハウスの第一人者」なんて紹介していただいていますが、

その通りです(笑)

何せ1999年のガレージライフVol.3号からコラム書いてましたからね。

22年も前なんですね!

我ながらびっくりです。

 

お時間ありましたらぜひ。

ガレージハウスのご依頼もお待ちしております。

Kaデザイン

| | コメント (2)

2021年7月 1日 (木)

賃料推移のお話し その2

Pencover

 

「週刊全国賃貸住宅新聞」にてKINOWAを取材いただいて、5/10号にて無事に掲載されました。

おかげさまで問い合わせもいただいています。有り難うございます。

 

ちょっと時間が空いてしまいましたが、他の物件についての賃料推移についてのご報告です。

まずはイソラ・アユミガオカ。

横浜市営地下鉄「中川」駅から徒歩12分、東急田園都市線「あざみ野」駅から18分という立地です。

この物件は2004年の雑誌「Pen」の表紙も飾っています。

 

2004年に竣工したこのガレージハウス賃貸は2軒長屋となっており、向かって左側の住戸が引き渡し後数年で一度入れ替わっただけで、それ以来両戸ともずっと入居していただいています。

なので賃料下落率ゼロ!

当然内装の修繕もしていません。

外壁も全く汚れず。

賃料は一戸あたり20万円を17年間キープしているので利回りはすごいことになっています。

 

物件の特徴としては、インナーガレージは1台ですが、それ以外にもさらに2台駐車スペースがあること。そしてリビングルームの天井高さが2.8mあり、スキップフロアとなっていることです。ベッドルーム3室の3LDKなのでファミリーも使いやすい間取りとなっているのが人気の秘密なのかもしれません。

道路に面して閉じたファサードになっているのは、北側であること、そして向かい側の高層マンションからの視線を遮るためでもあります。

竣工後数年は後ろに13組の入居待ちができるほどの人気物件となりました。

 

このプロジェクトは、オーナーが雑誌「ガレージライフ」の僕のコラムの愛読者だったことからスタートしたのですが、独立して初めての賃貸物件でもありました。そして本格的なガレージハウス賃貸としては多分日本初じゃないかと。

そんなわけで思い入れのある物件です。

Sunset_20210701123201

| | コメント (0)

2021年5月11日 (火)

賃料推移のお話し KINOWA編

Img_0615

 

先日久しぶりに「週刊全国賃貸住宅新聞」から依頼を頂き、

2006年に竣工した、築15年の賃貸物件KINOWAのその後を取材していただくことに。

常々、賃貸物件は10年目からが勝負!と考えていたので、

これを機会に今まで手掛けた賃貸物件の空室率や賃料の下落率をリサーチすることにしました。

早速、管理会社である東急ライフィアさんに依頼して賃料推移のみならず入居者アンケートまでまとめていただきました。

 

KINOWAは東急田園都市線江田駅から徒歩2分、木造2階建19世帯のテラスハウスです。

各戸面積は61m2から103m2まで、1LDKから3LDKまでのバリエーションがあります。

ほぼ全ての住戸のダイニングキッチンが、セキュリティ完備の入居者専用庭園(コモンガーデン)に面しており、

安心して子育てができる環境を作っています。

そして、この庭を通じて入居者同士がコミニュケーションできることが設計意図としてありました。

また、庭に面してLDKから続く広めのテラスがあり、アウトドアリビングとして使ってもらうことも想定しています。

 

新築時の家賃は、付近相場より1割ほど高く設定したのですが、3ヶ月で満室となりました。

築16年目になった今も賃料下落率は5%弱しか下がっておらず、

結果的に現時点でも相場より1割以上高めで安定しています。

入居年数は平均で4年ですが、なかには10年以上住んでいただいている方も。

転勤シーズンに空きが出ても一ヶ月経たずに埋まるのでほぼ満室状態が15年続いています。

 

築12年で大規模修繕を実施しており、外壁の塗装などは行ったのですが、

無垢のフローリングは何も手をつけずに済みました。

あと10年は問題なく使えそうです。

以前も当ブログで書きましたが、

無垢のフローリングはイニシャルコストはかかりますが、

ランニングコストは圧倒的に安価。

建築は長い目で素材を選びたいものです。

 

入居者アンケートでは、

■内見時、室内(特にリビング)が非常に明るいとの声が多い。 

■コモンガーデンについて、安全に子供を遊ばせられるので魅力に感じる奥様が多い。 

■入居後、子供を通じて入居者同士で仲良くなるケースが多く、

それがタウンセキュ リティに繋がっている。 

と、設計の狙いどうりに楽しんでいただけているようで嬉しい限りです。

 

また、入居の決め手として

■唯一無二のデザイン性が最大の魅力。 

■注文住宅に近い個性があり、建物にコダワリを感じる。 

■天井が高く、高窓や壁面いっぱいの窓等、光を採り入れる工夫が随所になされている。 

など、嬉しい言葉が並んでいます。

この仕事をやってきて良かったなぁと思う瞬間です。

 

ここ数年、ハウスメーカーも商品力を上げてきていて、ライバルになることも増えました。

しかし、我々建築家が提案できることはまだまだあるはず。

実際のところ、ガレージハウス賃貸もアウトドアリビングも15年以上前から提案しているわけですからね。

これからも新しい賃貸を創造すべく精進していきたいと思います。

 

ご相談お待ちしています。

 

 

 

| | コメント (0)

2021年4月14日 (水)

賃貸セミナーに登壇します。

すっかりご無沙汰してしまいました。

気がつけば4月も半ばです。

急なお知らせで申し訳ないのですが、

4/17 新宿NSビルにて開催されるオーナーズスタイル主催の賃貸住宅セミナーに登壇します。

お時間ありましたら是非ご参加ください。

 

近況報告は近日中に必ず!

 

| | コメント (0)

2021年1月 6日 (水)

WEBセミナーを開催します。

あけましておめでとうございます。

大家さんの賃貸経営を応援するオーナーズスタイルにてWEBセミナーを開催します。

日時は1/9 17時から。

テーマは

2022年の生産緑地指定解除に向けて始める賃貸マンション計画・低層賃貸住宅、郊外型賃貸住宅編

です。

低層、郊外型の木造賃貸物件がメインですが、

今まで手がけてきたそれ以外のプロジェクトもサクッとご紹介する予定です。

お時間ありましたら是非ご覧ください。

 

| | コメント (0)

2020年10月 2日 (金)

葉山の別荘

 

 

Photo_20201002090601

葉山で別荘を計画しています。

高低差が9mあり、敷地の平面形状(地型といいます)も複雑。

そこに様々な法的制約がかかり、かなり難易度の高いものでした。

先日やっと確認申請も下りたのでパースをお披露目。

延べ面積100坪強の邸宅です。

リビングからは海と富士山が一望できます。

 

別荘は「非日常的」な空間。

ここでしか得られない体験を求めてあらゆる角度から検討し、このプランに辿り着きました。

シンプルで贅沢な空間です。

Ldk

| | コメント (0)

2020年8月26日 (水)

賃貸マンションに最適なフローリングとは?


Kinowa_20200826094301
KINOWAという、14年前に設計した木造19世帯の長屋です。
ランドスケープをお願いしたマインドスケープと一緒に楽しくやったなぁ。
ありがたいことにいつも満室なのですが、一つだけ空きが出た模様。

3年ほど前に大規模改修したのですが、特注で作った椿の無垢フローリングはとてもいい状態で、補修の必要は全くありませんでした。
賃貸で無垢のフローリングは贅沢と言われますが、長い目で見ると結果的には安上がりだと思います。
Kinowa_20200826100001
大手のハウスメーカーさんが手がける賃貸マンションのフローリングはほとんどがプリント合板です。
本物のフローリングを高精度スキャンしてプリント。それを合板に貼って表面をコーティングしています。
安価だし最初のうちはいいのですが、10年もすると傷でボロボロに。
その後の対策としてはフローリングを張り替えるか、あるいはボロボロのフローリングの上に張り増すか。
何れにしても結構な費用がかかります。
お金が掛けられないとなれば賃料を下げてその場をしのぐしかありません。
今回ご紹介したKINOWAの場合あと10年は大丈夫でしょう。
トータル20年以上フローリングにはお金がかからないことになります。
いよいよくたびれてきたら、表面を削ってオイルを塗ればOK。また新品のようになります。
これは無垢だからできる事。
イニシャルコストはかかりますが、ランニングコストは圧倒的に安価。
建築は長い目で素材を選びたいものです。

賃貸物件を手がけ始めて16年ほどですが、全ての物件が未だにほぼ満室で稼働しているのはほんと嬉しい。
これからも精進しなくては。
物件紹介はこちらから。
ご依頼、ご相談はKa-designへ。

| | コメント (0)

2020年8月11日 (火)

40日ぶりの秘密基地

 

 

Img_0903

ここ一ヶ月ドタバタしていたこともあり、40日ぶりとなってしまった秘密基地。

コロナの影響もあって都内から出るのは憚れる部分もあるのですが、

ご近所迷惑な土地にするわけにもいかず完全防備で。

前回はひたすら放置していた草刈りに汗をかき、ホッとしていたのですが、

行ってみればまたもや草がすごい事に(汗)

80坪ほどの畑も里芋が植えてある場所以外は雑草だらけで絶句。

自然の力はスゴい。

Img_0905

マキタくんに活躍してもらうことに。

とはいえ、暑さのせいかバッテリーが長持ちせず

3個フル活用しても全体の1/4も刈れなかった。

2019年の「令和元年房総半島台風」で折れてしまったヒノキの切り株で

カウンターテーブルを作ろうと思っているのですが、

1mほどの高さにカットしただけで時間切れ。うーむ。

次回こそ完成させてやる。

Img_0906

春に植えた植物達は雑草にめげず順調に成長中。

イチジクも大きくなったしブラックベリーもちょっとだけ収穫。

Img_0913

Img_0915

お盆の最中にもう一回行く予定。

今回できなかった「燻製醤油」も作らねば。

タイニーハウス プロジェクトも停滞中。

ダラダラせずに今月中に図面仕上げたいなぁ。

| | コメント (0)

2020年7月 5日 (日)

一ヶ月ぶりの秘密基地

Img_0850

この週末は6月初旬に行ったきりだった秘密基地へ。家の用事やら何やらで意外といけないものですな。

ちなみに前回はとうとう念願の刈り払い機とチェーンソーをジョイフル本田で購入。

増殖し始めた雑草をやっつけたのでした。

そしてランチは自家製ハンバーガー。今回は峰屋のバンズを用意。やはり美味しい。

とはいえ、伝説のバーガー職人「吉澤 清太」さんのハンバーガーには当然ながら敵わず。

嗚呼、ガンボバーガーが食べたい。

以前から植えてある山椒の木は、三本のうち一本が雌なのでたくさん実がなる。

収穫して山椒醤油に。

植えたイチジクもいい感じに葉がつき始めていて収穫が楽しみ。

母方のルーツが山形県鶴岡市なのですが、親戚から庄内柿の苗が送られてきたのでそれも植えて。

 

で、今回。

一ヶ月前にやっつけたはずの雑草がとんでもないことに!

なので今回はひたすら家族総出で草刈り。

あとは食べごろになってきたミョウガを収穫。

ミョウガ好きとしては堪りません。

それにしても小屋を建てるのは一体いつになることやら。

小屋のプランはほぼ出来上がってきていて、屋根にデッキを敷いて星が眺められる小屋にする予定。

時間作って進めなければ!

1_20200705181101

| | コメント (2)

«手がけた賃貸ガレージハウスが紹介されています。